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Postbank veröffentlicht aktuellen Wohnatlas: Wohnen im Rhein- Ruhrgebiet
Die Postbank zeigt auf, dass Städte wie Duisburg und Gelsenkirchen durchaus einen zweiten Blick wert sind, wahrscheinlich nicht nur rechnerisch. Neben den günstigen Immobilien und Mieten gibt es auch günstigere Supermärkte, allerdings schlagen viele der Pleitekommunen bei den städtischen Dienstleistungen zu. Allerdings ist dort das erschwinglich was in Köln unbezahlbar wird, eine sanierte Altbauwohnung mit bester Anbindung zum Beispiel in einer Straße mit altem Baumbestand. In Einigen Metropolen unseres Landes durchaus noch möglich. insbesondere im Vergleich zu den Speckgürteln um Köln und Düsseldorf schneiden manche Großstädte noch gut ab. Wer Interesse hat sollte sich die Städte einmal genauer anschauen.
Postbank Wohnatlas 2021 / Immobilienschätze im Ruhrgebiet: Kaufen ist vergleichsweise günstig
- Marktanalyse nimmt dichtbesiedelte Region im Westen unter die Lupe
- Für Mieter*innen kann sich der Umzug in die eigenen vier Wände
lohnen
Bonn, 30. November 2021 - Wo kaufen, wenn es im Pott sein soll? Wer im Ruhrgebiet verwurzelt ist und in die eigenen vier Wände ziehen möchte, hat gute Chancen, diesen Traum in die Tat umzusetzen. Seit dem Niedergang der Schwerindustrie steckt die Region zwar im Strukturwandel, was erst einmal kein Vorteil für die Wertentwicklung
von Immobilien ist. Jedoch macht das moderate Preisniveau auch in
Relation zu den örtlichen Mieten den Immobilienkauf für
Selbstnutzer*innen zu einer attraktiven Option - zumindest, wenn sie
ihren Lebensmittelpunkt langfristig in der Region sehen. Das zeigt
der Postbank Wohnatlas, für den das Hamburgische
WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) die Immobilienmärkte bundesweit unter
die Lupe genommen hat und nun eine Sonderauswertung für das
Ruhrgebiet vorlegt.
In den Ruhrgebietskommunen lagen die Quadratmeterpreise im
vergangenen Jahr zwischen knapp 1.300 Euro in Gelsenkirchen und gut
2.100 Euro in Mühlheim an der Ruhr. Damit gehört das gesamte
Ruhrgebiet zu den im bundesweiten Vergleich eher günstigen Regionen.
In Essen war der Quadratmeter 2020 beispielsweise für 2.093 Euro zu
haben, in Dortmund für 2.105, in Bochum für 1.816 Euro und in
Duisburg für 1.587 Euro.
Kaufen günstiger als Mieten?
Auch in Relation zu den örtlichen Mieten bleiben die Kaufpreise im
Rahmen. Damit bieten sich gute Chancen, beim Umzug von einer
Mietwohnung in die eigenen vier Wände sogar noch günstiger
wegzukommen. Das zeigt der sogenannte "Vervielfältiger". Er bildet
ab, wie viele Jahresnettokaltmieten für eine gleich große
Eigentumswohnung im Bestand durchschnittlich zu zahlen wären. Am
günstigsten ist das Kaufpreis-Miete-Verhältnis in Gelsenkirchen. Dort
ist bereits für 18 Jahresnettokaltmieten eine Eigentumswohnung zu
haben. In Duisburg, Oberhausen und Hamm sind es rund 20, in Herne,
Bochum und Hagen sind es rund 21 Jahresmieten. Im Mittel über alle
deutschen Kreise und kreisfreien Städte lag der Vervielfältiger 2020
bei 25,7. In allen Städten und Kreisen des Ruhrgebiets bleibt er
unter dieser Marke.
"Wer sich jetzt überlegt, eine Immobile zur Eigennutzung zu erwerben,
kann von den vergleichsweise günstigen Preisen im Ruhrgebiet durchaus
profitieren", sagt Gabriele Strunk, Regionalbereichsleiterin und
Mitglied der regionalen Geschäftsleitung Nord-West der Postbank
Immobilien GmbH. In den benachbarten NRW-Metropolen Düsseldorf und
Köln müssen Kaufinteressierte dagegen mit deutlich höheren Preisen
rechnen. In Düsseldorf kostete der Quadratmeter im vergangenen Jahr
durchschnittlich 4.528 Euro pro Quadratmeter, in Köln 4.261 Euro. Der
Vervielfältiger lag in den beiden NRW-Metropolen bei 33,4
beziehungsweise 25,5. Das Ruhrgebiet könnte eine günstige Alternative
sein, sofern das Eigenheim verkehrstechnisch gut angebunden ist und
Kostenvorteile nicht schon in wenigen Jahren durch Fahrt- und
Nebenkosten aufgebraucht werden.
Preise im Ruhrgebiet
1. Kreis/Stadt
2. Preis pro Qm 2020*
3. Vervielfältiger
1.................................2..................3.......
Gelsenkirchen, Stadt..............1.297,62...........17,99...
Hagen, Stadt......................1.491,76...........21,14...
Duisburg, Stadt...................1.587,07...........20,32...
Hamm, Stadt.......................1.607,92...........20,46...
Oberhausen, Stadt.................1.615,46...........20,37...
Herne, Stadt......................1.621,23...........21,18...
Recklinghausen, Landkreis.........1.665,42...........21,65...
Unna, Landkreis...................1.787,78...........22,68...
Bochum, Stadt.....................1.815,51...........20,84...
Ennepe-Ruhr-Kreis, Landkreis......1.827,90...........23,11...
Bottrop, Stadt....................1.925,29...........23,29...
Wesel, Landkreis..................1.959,59...........23,53...
Essen, Stadt......................2.093,46...........23,20...
Dortmund, Stadt...................2.104,86...........22,87...
Mülheim an der Ruhr, Stadt........2.127,00...........23,79...
* Wohnungen im Bestand in Euro
Quellen: MB Research, VALUE AG (empirica-systeme Marktdatenbank),
Statistisches Bundesamt, Berechnungen HWWI
Wohneigentum für Durchschnittsverdiener*innen erschwinglich
Vergleicht man die monatliche Einkommensbelastung durch Kauf und
Miete, liegen die Anteile einer Immobilienfinanzierung meist nur
knapp über der Mietbelastung. In Gelsenkirchen kommt sogar der Kauf
günstiger: Für die Finanzierung einer Immobilie müssen Käufer*innen
im Schnitt 13,2 Prozent ihres Haushaltseinkommens einplanen. Die
Miete schlägt dagegen mit durchschnittlich 14,3 Prozent zu Buche. Der
Vergleich basiert auf Modellrechnungen, die jeweils den Anteil der
monatlichen Nettokaltmiete beziehungsweise der Finanzierungskosten
für eine vergleichbare 70-Quadratmeter-Wohnung am durchschnittlichen
regionalen Haushaltseinkommen ausweisen. Für die Finanzierung von
Wohneigentum wird dabei mit einem Zinssatz von 2,45 Prozent, einer
Anfangstilgung von 4 Prozent und 20 Prozent Eigenkapital kalkuliert.
Kaufnebenkosten wie Grunderwerbssteuer oder Notar sind nicht
einberechnet, ebenso wenig der Vermögensaufbau, mögliche
Wertsteigerungen und Zinsveränderungen oder in der Zukunft anfallende
Sanierungs- beziehungsweise Instandhaltungskosten.
Sinkende Einwohnerzahlen drücken die Preise
Wer den Kauf einer Immobilie im Ruhrgebiet in Erwägung zieht, sollte
allerdings auch bedenken, dass das HWWI in seiner Prognose bis zum
Jahr 2030 für die Region durchweg von sinkenden Preisen ausgeht. Das
liegt vor allem daran, dass die Bevölkerung im Pott schrumpft und
somit die Nachfrage sinkt. Für Kaufinteressierte kann das auch
Vorteile haben. "Auch in Zukunft können Käufer mit günstigen Preisen
rechnen", sagt Postbank-Expertin Strunk. "Außerdem muss der Trend zu
sinkenden Preisen in der Region nicht zwangsläufig auf jedes Objekt
zutreffen. Wenn Lage, Zustand, Ausstattung und Verkehrsanbindung
stimmen, kann das entscheidend zur Werthaltigkeit beitragen." Strunk
verweist zudem auf weitere Vorteile, die Wohneigentum bietet: "Die
Aussicht, im Alter mietfrei zu wohnen, macht den Erwerb auch
finanziell zu einem Gewinn", sagt die Expertin.
Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2021
Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige
Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen
Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die Analyse
wurden unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte
Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger
WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die Wohnungsmärkte der 401 deutschen
Landkreise und kreisfreien Städte untersucht.
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